상가 임대차보호법 계약전에 주의할 사항

임차인으로 상가 임대계약을 하기전에 주의해야할 사항에 대해서 알아보겠습니다.

 

상가를 임차 받은후 그 안에서 사업을 영위할때 걱정되는 사항은 무엇이 있을까요? 가장 큰 것은 안정성에 대한 문제일 것입니다.

 

임대차보호법으로 내 권리 지키기

내가 임차를 받아서 열심히 영업을 하고 상황이라고 가정해 보겠습니다. 중간에 임대인이 상가를 매도해서 상가의 주인이 바뀌면 임차인은 어떻게 될까요?

 

악수하는 건물주

 

상가를 매수한 새로운 상가주인은 임차인을 그대로 승계받을 수도 있겠지만, 본인이 직접 상가에서 영업을 하거나 임차인을 교체하고 싶을 경우도 있습니다. 그럴경우 기존 임차인은 당황스러운 상황이 연출될 것입니다.

 

임대차보호법이란?

그런 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법이 '임대차보호법'입니다.

 

보증금과 월세가 일정 기준을 넘지 않는다면 임차인은 임대인으로부터 대항력과 우선변제과 존속기간등을 보호받을 수 있습니다.

 

기준에 따라 달리 적용된다

여기서 중요한 것은 임대차보호법을 적용받을 수 있는 임차인에 대한 기준이 있다는 것이죠. 보증금의 일정기준에 부합해야합니다. 이 기준은 지역별로 다르니 먼저 기준을 확인해보겠습니다.

 

상가 임대차보호법을 적용이 가능한 환산 보증금 기준

보증금 기준 계산은 다음과 같습니다. 보증금 + 월세 x 100

예를들어 보증금 1억에 월세가 300만원일 경우, 환산 보증금은 1억 + 3억 = 4억이 됩니다.

 

환산 보증금의 기준은 지역별로 다릅니다.

서울 지역 - 9억원

부산 및 과밀억제권 - 6억 9천만

나머지 광역시 세종시 - 5억 4천만

기타 지역 - 3억 7천만

 

즉 환산 보증금이 지역별 기준 아래여야 임대차보호법을 적용받을 수 있습니다. 해당 내용만 살펴보더라도 소액임차인을 위한 법이란것을 알 수 있죠.

 

기준을 초과하는 임차인도 보호받을 수 있다.

하지만 보증금이 해당 기준을 넘어선다고 모든 권리를 보호받지 못하는 것은 아닙니다.

 

대항력, 권리금회수기회보호, 권리금 적용제외 조항, 3기 차임 연체시 계약해지를 보호받을 수 있는데요. 여기서 가장 강력한 권리는 대항력이라고 할 수 있습니다.

 

대항력이란 건물주가 바뀌더라도 임차인으로서 권리를 보호받을 수 있는 힘을 말합니다.

 

즉 임대인이 임차계약기간 중간에 바뀌더라도 함부로 나가라고 하지 못하는 것이죠. 또한 임차시 지불했던 권리금 또한 다음 임차인에게 받을 수 있는 권리도 보호받을 수 있습니다.