집주인한테 전세보증금 반환 받는 법

전세 또는 반전세와 같이 보증금을 걸고 거주하는 형태의 계약이 많다. 매매 말고는 대부분일지도, 월세도 보증금 받는 곳이 많다. 우리 보증금은 안전할까? 사실 보증금을 받는 집주인은 안전하지 않을 수도 있다. 애초에 집 구매를 갭 투자*로 아예 본인 돈으로 집을 구매하지 않는 경우도 허다하고, 보증금을 받아서 '나중에 세입자 주게 안전하게 통장에 보관해야지'하는 집주인은 없다. 즉 세입자의 보증금은 어디선가 열심히 집주인에 의해 굴러간다는 소리다.

 

집주인이 보증금을 안돌려준다면?

여기서 문제가 발생한다. 계약 만기가 다가오는데 집주인이 돌려줄 보증금을 마련하지 못했다면 나의 보증금은 어떻게 될까? 

 

집주인의 상황에 따라 다르겠지만, 보통의 경우 다음 세입자를 구하고 다음 세입자에게 새로 보증금을 받아 그 돈을 기존 세입자에게 돌려주는 경우가 많다. 여기서 문제는 다음 세입자가 뜻대로 구해지지 않아 새로운 보증금을 수혈받지 못했을 때 생긴다.

 

다음 세입자에게 돈을 받아서 전 세입자에게 돌려준다. 근데 다음 세입자를 못 구했다? = 보증금을 못 돌려준다. 집주인은 돈이 없다.

 

 

보증금을 안 돌려주면 소송감이다.

그러면 보통 집주인은 이렇게 말한다. 세입자 구할 때까지 기다려 달라. 이 경우 일단 돈을 집주인이 쥐고 있으니까 세입자는 목돈이 날아갈까 걱정이 되기 시작한다. 그래 조급하게 해서 못 받느니 조금 기다려 볼까? 하지만 계약은 계약이다. 집주인은 계약서에 작성한 것처럼 당연히 계약 만기에 보증금을 돌려주는 것이 당연하다. 즉 이 상황에서는 세입자가 갑 집주인은 을이다. 어떻게 해서든 계약 만기날에 보증금을 돌려받는 게 맞다. 보증금을 돌려주지 않으면 계약위반으로 소송감이다.

 

법적 근거

1. 현재 집에 들어갈 때 계약서에 확정일자를 받고, 전입신고를 했다면?

- 이미 세입자는 현재 집 입주와 동시에 대항력과 우선변제권을 갖추게 된 것이다. 대항력은 현재 집이 팔리거나 경매로 넘어가서 새로운 주인이 세입자 나가라고 했을 때 '싫어'라고 할 수 있는 권리다. 즉 집주인이 나 몰라라 도망가고 새로운 집주인이 오더라도 그다음 사람에게 책임을 물 수 있는 권리다.

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2. 우선 변제권은 주택임대차 보호법상 임차인이 보증금을 우선 받을 권리를 말한다.

현재 세 들어 있는 집이 경매나 공매로 넘어가더라도 다른 후순위권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 보통 집주인이 은행과 같은 곳에서 돈을 빌리고 못 갚으면 자산인 집이 경매로 넘어가는데 채권자인 은행보다 먼저 상환받을 수 있는 권리를 말한다.

 

제때 확정일자 받고 전입신고를 했다면 이미 우리는 두 권리를 가지고 들어온 것이다.

 

실전

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 준다면?

1. 집주인에게 내용 증명을 보낸다.

내용증명이란? 개인 및 상호 간의 채권 또는 채무의 이행 등의 득실 변경에 관한 부분을 문서화하는 것

보증금을 제때 받지 못하여 발생하는 손해를 구체적으로 적어서 보낸다. 법률적으로 효력이 발생하는 것은 아니나, 해당 내용을 공적인 문서로서 사실을 전달함으로써 채무변제 독촉하는 기능을 한다. 차후 분쟁 발생 시 중요한 증거로서 활용될 수 있어 중요하다. 발신인, 수신인, 우체국 각 한부씩 보관한다. 내용증명 서류를 3부 뽑아서 우체국 가서 보내면 알아서 해준다.

- 보통은 이 단계에서 해결되는 경우가 많다고 하니 손해 내용과 상황을 구체적으로 적는 것이 중요하다.

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2. 다음 집으로 이사가 이미 계획되어 있다면?

보증금을 아직 못 받았는데 이사를 가야 하는 경우 반드시 법원에 '임차권등기명령 신청'을 해야 한다. 이는 세입자가 계약 갱신을 안 할 것이며 이사를 가야 하는 상황에 보증금을 못 받았을 때 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도이다. 임차권등기명령을 신청하면 해당 부동산에 등기 명령한 세입자의 이름과 보증금액이 올라간다. 즉 공적으로 이 부동산에 이사 간 세입자의 임차권을 등록하는 것이다. 집을 떠났더라도 전세 권리를 남기는 것이다. 

 

집주인이 세입자에게 돈을 제때 못줬다는 기록을 등기에 남기는 것이다.

 

ㅇㅇ

이러한 사항들을 다 준비했는데도 안 준다면?

그때는 소송이다. '전세보증금 반환청구소송'을 하고 집을 경매에 넘길 수 있다. 임대차 계약 기간이 끝나면 집주인은 보증금을 반환할 의무가 있다. 이를 어긴 것은 '채무 불이행'에 따른 민사소송 요건이 갖춰진다. 다만 소송과 경매는 짧게는 6개월 또는 그 이상이 걸릴 수 있다. 소송 대신에 민사조정신청 또는 지급명령 신청을 할 수도 있다. 충분히 승소 가능한 상황이며 승소 후 소송에 따르는 변호사 보수 등을 돌려받을 수 있다.

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세입자는 갑자기 제때 보증금을못 돌려받을 리스크항상 노출되어 있습니다. 집주인의 자금 상황에 따라 가만히 잘살던 세입자는 큰 불편을 겪을 수 있다. 그리고 다음 세입자가 구해질지안 구해질지도 알 수없으니,, 입주 초기단계에 '전세보증금 반환보증보험'을 가입하는 것도 안전한 방법 중 하나이다. 부동산 시장의 움직임에 따라전세 가격이 낮아지는경우 이러한 상황이 더욱 많이많아질 텐데,, 우리의돈은 누가 지켜주지 않는다. 인생에서 만질 수 있는 가장 큰돈은 보통 부동산 거래에서 발생한다. 그런 만큼 리스크를 미리미리 준비하는 것이 중요하다.