부동산소액투자 P2P투자로 재테크하는 방법

요약

- P2P투자로 부동산 간접투자를 할 수 있다.

- 부동산담보 상품은 아파트를 담보로 대출을 해주는 것이다.

- 주택담보대출을 은행대신 내가 돈을 빌려주는 개념이다.

 

P2P투자 '부동산담보' 상품 알아보기 

지금은 모든 자산이 떨어지고 있는 특이한 상황이라 이목이 주식에 집중되어있는데 사실 주식 말고도 수익을 주는 금융상품은 얼마든지 있다. 그중에 오늘은 p2p투자의 구체적인 상품을 알아보자. 

(참고로 이번 주식 폭락장에 일부 현금이 p2p에 들어있기 때문에 손실을 일부 감수할 수 있었다. 휴우)

 

토스나 카카오를 통해 이런 화면을 본 적 있을 것이다. 이게 다 p2p상품이며 토스나 카카오가 만든 것이 아니라 p2p업체가 해당 플랫폼에 입점하는 형태로 투자상품을 제공하고 있다. 수익률만 보면 구미가 당길만하다. 소액으로도 가능하고 투자과정이 간편하다. 오히려 주식보다 p2p를 투자로 먼저 접하는 사람도 꽤 있는듯하다.

 

p2p개념은 전 포스팅에 정리해뒀으니 먼저 읽고 오는것도 좋다.

2020/03/18 - [돈버는 이야기] - P2P 투자 크라우드 펀딩 장단점과 주의할 점

 

어니스트펀드 투자화면

이번 포스팅에선 투자 실전편으로 p2p투자 상품들 중 인기가 많은 '부동산 담보 상품'을 알아보겠다. 구체적으로 어니스트펀드에서 모집 중인 '경기 남양주 센트레빌시티 1단지 아파트' 상품을 예로 들어보겠음

 

 

*참고로 현재 이벤트중으로 초대받으면 무료로 만원받고 p2p투자를 시작해볼 수 있다.

https://www.honestfund.kr/event/invite?key=5b7a5ab19c75cba643ee02b48990d445d068758e

 

우선 p2p투자는 채권투자의 개념과 비슷하다. 어떤 사람이 본인의 아파트를 담보로 잡고 돈을 빌리는 것이다. 채권은 정해진 기간 정해진 이자를 지급하는 증서이다. 해당 상품은 투자기간은 12개월이며 연 9.20%의 이자를 지급한다. 필요한 자금은 총 0.40억 원, 4000만 원이고 현재 펀딩 중이다.

 

보통 주택담보대출이라고 은행에서 대출을 받으면 은행이 돈을 주는데, p2p대출은 개인들의 투자금을 모아서 대출자에게 돈을 준다. 쉽게말해 투자를 하면 투자자가 은행 역할을 하는 것이다. 현재 99명이 돈을 모았고 대출금의 63.75%가 모집된 것이다.

 

 

 

은행에서도 아파트를 담보로 대출을 받는 주택담보대출은 이자율이 낮다. 이자가 낮다는 것은 리스크가 적다는 소리다. 해당 상품도 '안정지향' 상품으로 소개하고 있다. 이유는 아파트 담보는 상대적으로 안전하기 때문이다. 일반 빌라에 비해 유동성도 좋고, 가격도 안정적이며 공시가 잘되어있다. 결정적으로 아파트라는 실물재화가 담보로 잡혀있기 때문에, 대출자가 만약에 빌린 돈을 날려도 담보를 팔아서 대출해준 돈을 받아오면 연체가 일어나지 않는다.

 

그만큼 담보대출의 경우 대출자보다는 담보물의 안정성이 더 중요하다.

 

담보물(아파트) 소개

대략적으로 담보물에 대한 정보를 파악할 수 있다. 남양주에 있는 아파트이며 전용면적 84.98m로 약 25평쯤 되는 아파트이다. 여기서 중요하게 봐야할 부분은 LTV이다. LTV는 주택담보대출비율을 말하며 자산가치에 비해 얼마나 대출을 받았는지 알려준다. 해당 아파트는 KB시세 252,500,000원 중 76.68%가 대출이라는 얘기다. 상환순위는 2순위로 아마도 1순위는 1금융권에서 빌렸을 확률이 높다.

 

현재 모집중인 금액은 4000만 원으로 15% 정도는 p2p대출이고, 나머지는 1순위 대출이다. 돈을 다 못 갚아서 부동산을 팔아야 할 때 제 값을 다 받는다면, 대출을 다 갚고도 58,883,000원이 남는다는 소리다. 그래서 LTV는 낮을수록 안전한 상품이라고 볼 수 있다.

 

상품의 포인트

첫번째 포인트는 초중학교, 근린공원이 가까운 대단지 브랜드 아파트라는 점이다. 대기업에서 지은 브랜드 아파트는 상품성이 보장되어있고, 주변에 초등학교 중학교가 있어 가족단위 수요도 좋다고 홍보하고 있다

 

실제 지도에서 해당 물건을 검색해보면 해당 아파트는 총 15개동 1176세대 대단지이며, 주변에 부평초등학교, 진접중학교가 있는 것을 확인할 수 있다. 주변에 공원도 있고 하천도 흐르고 있어서 괜찮아 보인다. 간접적으로나마 부동산 투자하는 기분을 낼 수 있어 재밌다.

 

두 번째 포인트

부실 발생 시를 대비한 npl 매입확약으로 안정성 강화라고 나와있다. NPL은 부실채권을 말하는데 이 채권을 매입 확약했다는 건 만약 대출자가 돈을 안 갚는다고 했을 때, 이 채권 자체를 NPL을 전문적으로 다루는 업체에게 팔아버린다는 뜻이다. 채권을 NPL업체에게 팔게 되면 이 업체는 채권 가격을 지불할 것이고, 그 돈으로 투자자에게 돈을 돌려준다. 그렇기 때문에 연체나 발생해도 돈을 빠르게 회수할 수 있다는 것이다.

 

수익률

해당 상품에 100만원을 투자하면 예상 세후 수익금은 1년에 54,984원 연이자 5.39%이다? 상품을 고를 때 수익률은 9.20%였는데? 차이가 나는 이유는 세금과 플랫폼 수수료이다. p2p투자의 세율은 27.5%로 일반 은행에 넣었을 때 이자소득세보다 높다. 플랫폼 수수료는 0.1%이다.

 

상환 시나리오

A. 대출자 자력 상환

별탈 없이 대출자가 꼬박꼬박 이자 내주고 만기에 원금을 다 갚는 가장 베스트 한 시나리오다. 리스크는 대출자가 돈을 날려 이자와 원금을 못갚는 경우가 있다.

 

B. 당사 리파이낸싱을 통한 상환

대출자가 만기 연장을 원하는 경우, 해당 p2p업체인 어니스트 펀드가 대출자의 상태를 보고 해당 금액을 다시 모집해서, 원래 빌려줬던 투자금을 대환 해서 대출을 이어가는 것이다. 즉 기존에 만기 1년으로 알고 있던 투자자들은 1년이 됐을 때 투자금을 대환 받는 것이다. 리스크로는 해당 대출자의 신용이 급격히 악화되거나, 담보물인 아파트 가격이 급격히 빠졌을 경우 리파이낸싱이 어려워질 수 있다.

 

C. 제휴 NPL 매입업체를 통한 채권 매각

해당 상품의 대출자가 상환을 안했을때 이 부실 난 채권을 NPL업체에 팔고, 그 판 돈을 투자자에게 돌려주는 시나리오이다. 리스크는 NPL업체가 부실이 날 수 있고, 그 경우 경매를 통해 아파트를 매각해야 해서 대출금 상환이 지연될 수 있다.

 

결론

p2p투자상품 중 부동산담보상품에 대해 간단히 알아봤다. p2p투자는 원금을 보장해주는 상품이 아니기 때문에 신중히 투자해야 한다. 오늘 알아본 아파트 담보 상품의 경우도에도 대출시점에 아파트 가격보다 적은 금액만큼을 대출받아가서 상대적으로 안전하다고 볼 수 있다. 하지만 이런 상품에도 여러 리스크가 존재하기 때문에 신중히 상품을 고를 필요가 있다. 

 

여러 금융플랫폼이 생기고 있어 p2p 투자의 접근성이 올라가 2030 사회초년생의 투자도 많다고 한다. 당장은 돈이 없어서 부동산 투자는 어려울 순 있어도, p2p를 통해 부동산 간접경험을 쌓으면 분명 실전 부동산 투자에도 도움이 많이 될 것 같다.