주식 부동산 레버리지 투자 알아보기

 

 

요약

- 레버리지는 대출을 일으켜 투자하는 것을 말한다.

- 레버리지를 이용하면 큰돈을 벌 수 있다.

- 레버리지를 이용하면 큰 돈을 잃을 수 있다.

 

레버리지 투자?

 

 

레버리지로 지구들기

 

투자를 해본 사람이라면 레버리지 투자를 많이 들어봤을 것이다. 레버리지는 말 그대로 적은 힘으로 많은 것을 들어 올리는 지렛대 원리를 말한다. 투자에서 레버리지를 쓰다는 것은 재무적 레버리지를 쓴다는 것이다. 보통 대출을 이용해 본인이 가지고 있는 자본보다 훨씬 높은 수익률을 만들기 위해 사용하는 방법이다.

 

 

 

 

투자금 / 수익률 / 수익금 / 자기자본 수익률

1000 / 10% / 100 / 10%

2000 / 10 % / 200 / 20%

(내돈1000 + 대출 1000)

 

예를 들어 나의 자본이 1000만 원인데 투자한 자산이 10%가 올랐다고 가정하면, 가격은 1100만원으로 100만원을 벌었다. 수익률은 그대로 10%이다. 만약 2배 레버리지(대출)을 이용했다면, 내돈 1000만원에 대출금 1000만원 총 2000만 원을 투자할 수 있다. 전과 같이 수익률 10%라면, 자산 가격은 2200만 원이 되고, 200만 원을 버는 것이다. 이때 실제 투자한 나의 자본은 1000만원이므로 200만원을 벌었으니 실질 수익률은 20%가 된다.

 

 

신용매수

 

같은 곳에 투자를 하더라도 레버리지를 이용하면 수익이 배로 뛸 수 있다는 것이다. 그래서 잘 이용하면 적은 금액으로도 큰 수익을 얻을 수 있다. 보통 증권계좌가 있다면 신용 버튼을 본적 있을 것이다. 신용버튼을 누르면 신용융자 매수를 할 수 있다. 대출을 받는 것과 같은 것이고, 가지고 있는 현금 증거금보다 더 많은 금액을 매수할 수 있다. 또한 매수한 주식을 담보로 돈을 빌려서 매수를 할 수 있다.

 

 부동산 레버리지

 

주식 매매에서도 많이 활용되지만, 보통 부동산에서 레버리지 투자가 흔하게 쓰인다. 부동산을 현금 100%로 사는 사람은 거의 없기 때문이다. 또한 부동산은 자체가 안전한 담보가 되어 다른 대출보다 대출이 잘 나온다. 또한 담보 자체가 고액이기 때문에 받을 수 있는 대출 중에는 가장 금액이 크다. 뉴스에서 자주 나오는 LTV는 주택담보가치 대비 대출비율을 얘기한다. 예를 들어 LTV가 50%면 1억짜리 아파트를 매수할 때 5000만 원까지 대출이 나온다는 얘기다. 부동산 규제가 마구마구 생기는 요즘. 투기과열지역 고가 아파트는 40%까지 밖에 대출이 안 나온다.

 

부동산으로 돈을 많이 벌었다는 얘기는 가격이 꾸준히 오른 탓도 있지만, 사실 레버리지를 이용했기 때문에 큰돈을 벌 수 있었던 것이다. 예를 들어 아직 부동산 비규제지역인 인천은 LTV가 70%이다.

 

 

 

예를들어 인천 송도 웰카운티 4단지 아파트를 과거에 산다고 가정해보자. 13년 6월에 실거래가는 4억으로 LTV 70%를 적용해보면, 대출금은 아파트 가격의 70%인 2억 8,000만 원이 나오고 내 돈은 1억 2,000만 원이 들었다. 즉 1억 2,000만 원으로 4억짜리 아파트를 살 수 있었다.

 

 

 

같은 아파트가 20년 2월에는 5억 4,500에 거래됐다. 4억짜리 아파트가 5억 4,500만 원으로 올라서 1억 4,500만원 수익을 본 것이다. 아파트 자체 수익률은 약 7년간 36.2% 오른 것이다. 아파트를 살 때 대출을 받았기 때문에 실제 아파트는 내 돈 1억 2,000만 원으로 샀었다. 즉 1억 2,000만 원을 투자해서 7년간 1억 4,500만 원을 번 것이다. 수익률로 계산해보면 120%가 된다. 같은 아파트를 매수했는데, 누구는 100% 현금으로 사서 수익률이 36% 누구는 대출 70% 받아서 수익률이 120%가 된 것이다. 물론 이 계산에는 대출이자가 빠지긴 했지만, 담보대출은 저금리고 이 정도 오르면 다 내고도 훨씬 남는다.

 

레버리지 리스크

 

 

위 아파트 예시처럼 가진돈은 적은데 대출을 일으켜 크게 투자해서 수익률을 몇 배로 만들 수 있다. 하지만 반대의 경우도 있을 수 있다. 투자한 자산 가격이 떨어지면 몇 배로 손실을 볼 수 있다는 얘기다. 예를 들어 1억짜리 아파트를 내 돈 2,000만 원에 9,000만 원 대출을 받아서 샀다고 가정했을 때, 20%인 2,000만 원만 떨어져도 나는 내 돈은 전부 날렸고 빚 8000만 원만 남게 되는 것이다. 그래도 부동산이기 때문에 내가 들어가서 살면서 버틸 수 있다.

 

주식 레버리지 리스크

 

동아일보

 

하지만 주식을 담보로 신용매수를 했다면 얘기는 달라진다. 기본적으로 주식은 부동산보다 변동성이 높기도 하다.예를 들어 어떤 주식이 1억 원어치를 사는데 증거금(내 돈) 20%인 2,000만원에 신용으로 미수금 8,000만 원을 빌려서 투자했다고 가정해보자. 총 오늘 1억원어치 주식을 샀는데 내일 주가가 20%가 하락했다면, 내 돈 2,000만원은 손실로 이미 사라졌다. 또한 증권사에서 반대매매를 한다. 증권사는 빌려준 8,000만원을 손해보지 않기 위해 즉시 시장가로 내가 가지고 있던 8,000만 원어치 주식을 팔아서 대출금을 상환시킨다. 이 과정은 강제로 되기 진행되기 때문에 부동산처럼 존버가 불가능하다.

 

한강뷰 vs 한강물

 

 

레버리지는 양날의 검이다. 한강뷰를 바라고 레버리지 투자했다가 한강물로 들어가는 수가 있다.